对于农民的宅基地，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，下面小编就为大家精心整理了重庆农村宅基地现行政策，希望大家喜欢!
改革的七项原则：坚持农村多种所有制经济共同发展，坚持和完善农村基本经营制度，坚持改革方向，坚持保障农民权益，坚持统筹兼顾，坚持循序渐进、试点先行，坚持党对“三农”工作的领导。
深化农村改革要聚焦农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度等5大领域。
《方案》针对五大关键领域，提出26个方面的改革举措，其中排在第一位的是深化农村集体产权制度改革。对此，陈锡文表示，把农村产权制度改革放在首位，对整个农村经济体制来说具有基础性的意义和作用。“不仅因为在整个农村经济当中集体经济所占的比重很大，更因为亿万农民的切身利益与农村集体经济的产权制度密切相关。”
坚守土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，防止犯颠覆性错误。深化农村土地制度改革 的基本方向是：落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。落实集体所有权，就是落实“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”的法 律规定，明确界定农民的集体成员权，明晰集体土地产权归属，实现集体产权主体清晰。稳定农户承包权，就是要依法公正地将集体土地的承包经营权落实到本集体 组织的每个农户。放活土地经营权，就是允许承包农户将土地经营权依法自愿配置给有经营意愿和经营能力的主体，发展多种形式的适度规模经营。
一是开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。
及时总结经验、不断完善，形成可复制、可推广的改革成果。农村土地征收制度改革的基 本思路是：缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高 个人收益。集体经营性建设用地制度改革的基本思路是：允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建 设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。宅 基地制度改革的基本思路是：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界 定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。
二是深化农村土地承包经营制度改革。
抓紧修改有关法律，落实中央关于稳定农村土地承包关系并保持长久不变的重大决策，适时就二轮承包期满后耕地延包办法、 新的承包期限等内容提出具体方案。在基本完成农村集体土地所有权确权登记颁证的基础上，按照不动产统一登记原则，加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权 登记颁证工作。明确和提升农村土地承包经营权确权登记颁证的法律效力，扩大整省推进试点范围，总体上要确地到户，从严掌握确权确股不确地的范围。出台农村 承包土地经营权抵押、担保试点指导意见。在有条件的地方开展农民土地承包经营权有偿退出试点。制定出台完善草原承包经营制度的文件，规范草原承包行为和管 理方式，充分调动广大牧民保护和建设草原的积极性。引导农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权有序流转。
三是健全耕地保护和补偿制度。
严格实施土地利用总体规划，加强耕地保护，全面开展永久基本农田划定工作，实行特殊保护。完善土地复垦制度，盘活土地存量， 建立土地复垦激励约束机制，落实生产建设毁损耕地的复垦责任。加大中低产田改造力度，以增加高产稳产基本农田、改善农业生产条件和生态环境为目标，完善农 村土地整治办法。依法加强耕地占补平衡规范管理，强化耕地占补平衡的法定责任，完善占补平衡补充耕地质量评价体系，确保补充耕地数量到位、质量到位。完善 耕地和基本农田保护补偿机制。采取更有力的措施，加强对耕地占补平衡的监管，坚决防止占多补少、占优补劣、占水田补旱田现象，杜绝违规占用林地、湿地补充 耕地。进一步落实耕地保护政府领导干部离任审计制度。按照有关法律法规，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩、“地票”等试点，推动利用城乡建设用地增减挂钩 政策支持易地扶贫搬迁。
一、关于农村宅基地和农房入市的政策背景
在中央最新的改革设想中，农村土地制度的市场化改革是大方向。党中央在十八届三中全会的文件中，对此有一系列的明确指示。十八届三中全会文件指出：“建立城乡统一的建设用地市常在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”。“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市潮。
对于农民承包土地的经营，三中全会明确指出了市场化改革的方向，“在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农尝农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营”。
更值得重视的是，三中全会明确提出，要“赋予农民更多财产权利”，包括“保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权”。对于农民的宅基地，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”
在新型城镇化的指导纲领??《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中，对包括宅基地在内的农村土地改革也指出了明确的方向：“推进农村土地管理制度改革。全面完成农村土地确权登记颁证工作，依法维护农民土地承包经营权。在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能”。对于农村宅基地的改革，文件提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，在试点基础上慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，严格执行宅基地使用标准，严格禁止一户多宅。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”。
在推进农村土地改革的同时，新型城镇化的一个核心是要推进农业转移人口市民化。新型城镇化规划提出，“逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率”。
考虑到相关改革对现有政策将会形成突破，新型城镇化规划明确提出了可进行试点探索：“对需要深入研究解决的难点问题，如建立农业转移人口市民化成本分担机制，建立多元化、可持续的城镇化投融资机制，建立创新行政管理、降低行政成本的设市设区模式，改革完善农村宅基地制度等，要选择不同区域不同城市分类开展试点。”
从上述政策内容可以看出，在未来的改革和新型城镇化背景下，农村宅基地改革已经有了明确的方向：
第一，宅基地是农民财产的重要组成部分，农民拥有宅基地的用益物权。为农民增加获得财产性收入的渠道，这是未来农村土地改革重要方向。
第二，在试点基础上，可以慎重稳妥推进农民住房财产权的抵押、担保、转让。
第三，未来可以建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
第四，改革完善农村宅基地制度，将会在国内部分城市开展试点。根据中国的改革惯例，这种试点将有可能取得特殊的政策空间。
第五，伴随着人口城镇化和城镇户籍制度的放开，宅基地等农民财产权力在城乡居民间的市场化流动和交易，将成为必然的趋势。
二、现行有关农村宅基地和农房入市的法律及政策
中华人民共和国成立以后，宅基地制度经历了从私有到公有的几个阶段：
第一个阶段，从1949-1962年，中国的宅基地是私有的，这种私有不仅是《土地法》所规定的，各个地方还颁发了土地权证。
第二个阶段，从1962-1998年，农村宅基地属公有私用，而房子是私有财产。1962年中共八届十中全会通过了《关于农村人民公社工作条例修正草案》(六十条)，第一次明确宅基地是公有的。1962年到1998年是宅基地公有制度的建立、完善、加强的一个过程。在1998年以前，农村宅基地虽然是公有的，但城里人需要宅基地还是可以到农村里去申请，知青、华侨或城里人在郊区当老师等，都可以通过划拨取得宅基地。1988年的《土地管理法》第四十一条就规定，城里人在何种情况下是可以取得宅基地的。
第三阶段，1998年《土地管理法》修订案取消了1988年的《土地管理法》第四十一条规定。在1998、1999年以后国务院发了一系列文件，禁止城里人到农村去购买农民房屋和取得宅基地。
现行法律对于农村宅基地的流转和交易有着严格的限制性规定。如1998年版的《土地管理法》对集体用地和宅基地有一系列的规定。
第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。
第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理”。
第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过盛自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”。“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”。“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。
第六十三条规定：”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
《土地管理法》的这些规定，形成了农村宅基地使用的基本法律框架。此后，国务院的相关政策，进一步收紧了农村宅基地的作用和流转限制。如2004年的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。
2007年底出台的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过盛自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。
从农村集体土地的相关法律和政策变化来看，从1998年开始，农村的农用地制度改革是逐渐朝前推进，可以流转，可以市场化经营的。但与此相反，在农村宅基地的改革方面则是不断后退，过去还可以流转，现在是完全不可以。它不但是在改革上倒退，也把农民宅基地的许多权利从农民手中不知不觉地给拿走了。
但在事实上，经济发达地区和城郊村一直就没有停止过农村宅基地流转，包括被法律明确禁止的向城镇居民流转，“小产权房”就是一个结果。在《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法(国土资发[2008]138号)》颁布后，农村宅基地向城市流转(又称“置换”)变得更加普遍，形式更加多样，农村宅基地流转成了一个法律和政策上不断限制、但在现实之中却不断“违规发展”的现象。
很显然，现行的法律法规与现实的农村土地改革的需求之间出现了矛盾，而且矛盾越来越突出，越来越激化。矛盾主要表现在以下几个方面：一是城市地价不断上涨，城市扩张也在不断占用农村土地资源，但农民缺乏合法的渠道来分享城镇化带来的土地增值收益。二是农民外出务工，农村有大量房子常年闲置，但因收入微薄，在城市难以落户。因此，国内亟待建立农村宅基地有偿退出机制，使农民在农村的承包地、宅基地、社员权等财产权益显化，变为可交易的财产，让部分想离开的农民带着“变现宅基地”进城。
在十八届三中全会之后，国内农村土地改革的思路发生了一些转变，中央政策关注到了农村土地制度和现实的土地利用中的一些问题，为今后的农村土地改革指出了方向。在目前，放开农村集体建设用地自有流转和宅基地流转交易的最大瓶颈就是法律红线，未来如果按照十八届三中全会和国家城镇化规划的要求去试点，将会踩着“红线”来搞实验，突破现有体制进行探索。从政策操作上来看，在加速地方进行试点探索工作的同时，国家应该考虑制度上的顶层设计，不能使得地方试点处在灰色地带。
